都昌县老城区棚户区（城中村）私房
征收与补偿安置方案
为进一步提升城市品位，改善人居环境，打造生态宜居城市，经县委、县政府研究，同意将县老城区棚户区（城中村）列入棚户区改造计划。为确保该工程依法顺利实施，特制定本房屋征收与补偿安置方案。
一、房屋征收依据
依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国物权法》《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》《九江市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等有关法律、法规、规定。
二、房屋征收部门
（一）征收主体：都昌县人民政府
（二）征收部门：都昌县房屋征收办公室
三、房屋征收范围
房屋征收范围：县城东风大道以南，小东湖以西，西湖路以东，东湖大道以北及白洋中学附近烟草公司宿舍范围内需要拆除的建筑物、构筑物及其附属物，具体以县规划局确定的红线图为准。
四、房屋征收补偿签约地点和期限
签约地点在县棚改指挥部办公室或由工作人员上门签约。私房征收时间从方案公布之日起至2018年12月31日止。
五、被征收房屋类型和建筑面积及用途的认定
(一)房屋、土地性质认定
对已登记的房屋，其结构、用途(土地性质和面积的认定)等，以房屋所有权属证书和房屋登记凭证(土地使用证或批准文件)为准。房屋所有权证未载明用途的，以土地使用证或批准文件载明的用途为准；房屋所有权证书与土地使用证或批准文件载明的用途不一致的，以土地使用证或批准文件载明的用途为准；房屋所有权证书、土地使用证或批准文件未载明用途，以合法建房手续载明的用途为准。
被征收人对房屋所有权属证书、土地使用证或批准文件载明的结构、用途和面积等有异议的，可申请发证部门重新核定，由此产生的费用由申请人承担。
（二）违章建筑或未经登记的建筑认定及处理
违章建筑，是指在城市规划区内，2008年10月10日县政府2号令发布以后未依法取得土地使用权证、建设工程规划许可证，进行建设未接受县政府处理的建筑物。具体由县规划局牵头，由县房管局、规划局、国土资源局、都昌镇政府等部门组成工作组联合认定。
2008年10月10日县政府2号令发布以后的自建私有住房违章建筑，在规定搬迁期限内积极签订征收协议并搬迁腾空移交完毕的，按《都昌县城市规划区违法违规建房整治方案》（都发〔2008〕15号）文件接受处理，缴纳有关规费后按划拨用地房屋评估补偿。
2008年10月10日以前建成未经登记的对象，未办理土地使用权、产权登记的建筑，按划拨用地房屋评估补偿。
六、征收补偿方式
房屋征收实行两种补偿安置方式，由被征收人自行选择，鼓励选择货币补偿方式。（一）货币补偿，（二）产权调换。整体主体房屋总层数为一层的，按主体房屋征收面积1:1.2计算，主体房屋总层数为二层以上(含二层)的，按主体房屋征收面积1:1计算。选择产权调换的必须是主体建筑面积，产权调换的方式有两种，一是在城南新区及其他有安置房源的地方安置；二是通过政府回购房安置。享受了店面政策的，不得重复计算。被征收人房屋，按照征收面积就近套户型进行安置房的选择，选择安置房的面积原则上不能超过被实际征收主体房屋的面积。征收面积大于或少于安置面积的，实行货币补偿相互找差。
祖厅、附房、房屋室内装修、附属物（车库、杂物间）及构筑物等一律给予货币补偿。
房屋调查摸底启动后，再行改扩建和突击装饰装修的项目、突击抢栽的苗木以及新增的地上附属物等一律不予补偿。
七、房屋征收补偿安置办法及标准
（一）选择货币补偿的
1.国有土地上的私有住宅（含私建房、房改房、单位集资建房、商品房）补偿安置标准
根据被征收房屋的区位、土地性质、新旧程度、建筑结构等因素，以评估机构在房屋征收决定公告之日为评估节点，按评估价格给予货币补偿（属划拨土地、砖混结构按4200元/��计算，属出让土地的按房屋占地面积以722元/��的标准另行给予土地补偿）。
2.私有非住宅经营性房屋征收补偿标准
（1）私建非住宅经营性房屋的补偿
①对办理了合法权证的商业性质店面依照相关法规按评估价货币补偿。
②未办理合法权证店面的以该房屋为注册地址办理了合法有效营业执照或其他生产经营许可证和税务登记并具有税负核定凭证，且该房屋在征收时实际已连续作为店面使用两年以上的（含两年），经房屋征收部门组织认定，对实际用于经营的部分另外给予按原房屋评估价格第一层50%、第二层30%的补助、二层以上不补（即第一层按住宅评估价的1.5倍、第二层按住宅评估价的1.3倍、二层以上按住宅评估价计算）。
（2）私有非住宅经营性房屋停产停业补助
私有非住宅经营性房屋从事生产经营活动的，营业执照等经营手续齐全的，按实际营业面积给予60元/����月的补助；营业执照等经营手续不齐全的，按实际营业面积给予30元/����月的补助。补助期限均为6个月。面积不足10��的按10��计算。
上述房屋从事违法生产经营的，不予补助。
（二）选择产权调换的
1.选择产权调换的,按照“先签订拆迁协议并搬迁腾空移交完毕优先选房”的原则，以每日为一时点确定选房号，由被征收人依照“选房顺序号”按拆迁还房面积、户型在安置区域内选择安置房。
2.选择城南新区安置的，每套安置房给予被征收户2万元的补助。被征收房和安置房实行结构找差。征收房面积大于安置房面积的，超出部分以货币进行补偿，在规定时间内享受相应的货币补偿奖励政策。
（三）符合（九房改〔2001〕04号）文件政策的集资未登记办证的房屋，经产权单位同意的，指挥部研究同意后，可按（九房改〔2001〕04号）文件政策先进行房改审批，后进行征收并补偿安置。
连体车库、杂物间、地下室及架空层按测绘规范计算。
八、其他补偿、补助
1.临时安置补助费：按征收房屋建筑面积计算，标准按每月7元/��计算，月补偿不足500元的按500元补偿。对申请产权调换的当事人安置的临时过渡期限，多层建筑安置小区不超过24个月，高层建筑安置小区、多层与高层混合安置小区不超过36个月。产权调换房屋到期未交付的，临时安置费按相关规定支付。货币补偿安置的按6个月计算。
2.搬迁补助费：按住房建筑面积8元/����次计算，补偿金额每次不足500元的按500元发放。选择产权调换及货币安置的均按2次计算。
3.装饰装修补偿费：根据《江西省装饰工程定额标准》，结合新旧程度，由评估公司进行评估，按评估价补偿。
九、对征收面积较少的房屋的安置补偿办法
征收产权建筑面积小于36平方米且属于被征收人唯一一套住房的，安置时补齐36平方米，不结算差价，但应计结构差。
十、自建房屋占地以外的空基用地补偿标准
1.土地使用面积扣除房屋所占面积，剩余面积属于出让的按基准地价（1642元/��）给予货币补偿；属于划拨的（含未办理国有土地手续的宅基地）按基准地价的56%给予货币补偿。
2.公共土地及私人乱填强占的空地不予补偿。房屋占地面积包括主体房屋的底层建筑面积和按房屋测量规范可计算房屋建筑面积的附属性建筑占地面积。
十一、房屋结构找差
不同结构房屋结构找差标准为：单位：元/��
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